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第1章 物中心行业发展背景   21 

    第一节 购物中心的定义与分类21

        一、购物中心的定义  21

        二、购物中心的分类  21

    第二节 购物中心的发展历程   25

        一、购物中心的雏形阶段  26

        二、购物中心的形成阶段  26

        三、购物中心的发展阶段  27

第2章 购物中心行业发展现状分析30 

    第一节 购物中心建设现状分析30

        一、商业营业用房投资现状    30

        二、购物中心投资现状分析    30

        三、购物中心建设现状分析    31

    第二节 购物中心的分布分析   32

        一、购物中心的分布形式分析  32

        二、购物中心的分布数量分析  35

        三、购物中心的分布趋势分析  36

    第三节 购物中心的业态分析   37

        一、购物中心的业态构成分析  37

            1、购物中心的业态构成   37

            2、购物中心的业态构成特点   38

            （1）传统商圈中的业态构成及特点38

            （2）新兴商圈中的业态构成及特点38

            （3）社区购物中心的业态构成及特点   38

            （4）不同区域购物中心业态组成对比   39

        二、购物中心主/次力店分析   39

            1、主力店及次主力店的作用   39

            2、主力店及次主力店规模分析40

            3、不同类型购物中心的主力店类型41

        三、购物中心零售业态分析    43

        四、购物中心餐饮业态分析    44

        五、购物中心娱乐休闲业态分析    45

        六、购物中心的品牌分析  45

        七、购物中心的业态布局分析  46

第3章 购物中心行业建设规划分析48 

    第一节 购物中心的定位   48

        一、目标市场定位    48

        二、主题特色定位    49

        三、商业功能定位    49

        四、商业规模定位    50

        五、运营模式定位    51

        六、商业形象定位    51

    第二节 购物中心的业态组合   52

        一、业态规划的基本原则  52

        二、业态组合的比例控制  53

        三、提高娱乐休闲业态的比例  54

        四、各种业态间的客流联系    54

    第三节 购物中心的次/主力店规划  55

        一、租户在购物中心的功能角色划分    55

        二、核心租户（主力店）的定义与特征  57

        三、主力店和次主力店的标准  58

        四、次/主力店的选择58

        五、购物中心主力店和次主力店格局变化    59

    第四节 购物中心的布局分析   61

        一、空间布局分布    61

        二、业态布局分析    62

    第五节 购物中心的动线设计分析   64

        一、水平动线设计分析    64

            1、水平动线设计64

            2、水平动线设计应用及评价   67

        二、垂直动线设计分析    71

        三、购物中心动线设计原则    72

第4章 购物中心行业运营策略分析74 

    第一节 购物中心经营模式分析74

        一、纯销售模式分析  74

        二、租售并举模式分析    75

        三、纯物业经营模式分析  75

        四、连锁摩尔模式分析    76

    第二节 购物中心租赁模式分析77

        一、购物中心租赁模式分析    77

            1、收取固定租金模式77

            2、流水倒扣模式77

            3、保底加流水倒扣模式   78

        二、购物中心租赁模式现状    78

    第三节 购物中心管理模式分析79

        一、购物中心管理模式分析    79

            1、自营管理模式分析80

            2、委托管理模式分析80

            3、顾问管理模式分析81

        二、购物中心管理模式现状    81

            1、购物中心管理“四个统一”81

            2、购物中心管理十个原则83

            3、购物中心管理现状分析85

    第四节 购物中心营销方式分析86

        一、文化营销在购物中心的应用    86

        二、事件营销在购物中心的应用    87

        三、活动营销在购物中心的应用    87

        四、眼球营销在购物中心的应用    87

第5章 购物中心行业区域市场机会分析89 

    第一节 线城市购物中心投资机会分析   89

        一、北京购物中心的投资机会分析  89

            1、北京购物中心投资环境分析89

            （1）北京经济运行状况分析   89

            （2）北京零售业发展状况分析91

            （3）北京的主要商圈分析91

            （4）北京市商业网点布局规划解读93

            2、北京购物中心投资建设分析93

            （1）北京商业营业用房投资分析   93

            （2）北京购物中心投资现状分析   94

            （3）北京购物中心建设规模分析   95

            （4）北京购物中心发展特点分析   97

            3、北京购物中心投资机会分析98

        二、上海购物中心的投资机会分析  100

            1、上海购物中心投资环境分析100

            （1）上海经济运行状况分析   100

            （2）上海零售业发展状况分析103

            （3）上海的主要商圈分析103

            （4）上海市商业网点布局规划解读105

            2、上海市购物中心投资建设分析   106

            （1）上海商业营业用房投资分析   106

            （2）上海购物中心投资现状分析   107

            （3）上海购物中心建设规模分析   107

            （4）上海购物中心发展特点分析   108

            3、上海购物中心投资机会分析112

        三、深圳购物中心的投资机会分析  113

            1、深圳购物中心投资环境分析114

            （1）深圳经济运行状况分析   114

            （2）深圳零售业发展状况分析116

            （3）深圳的主要商圈分析117

            2、深圳购物中心投资建设分析117

            （1）深圳商业营业用房投资分析   117

            （2）深圳购物中心建设规模分析   118

            （3）深圳购物中心发展特点分析   119

            3、深圳购物中心投资机会分析122

        四、广州购物中心的投资机会分析  124

            1、广州购物中心投资环境分析124

            （1）广州经济运行状况分析   124

            （2）广州零售业发展状况分析126

            （3）广州的主要商圈分析127

            2、广州购物中心投资建设分析128

            （1）广州商业营业用房投资分析   128

            （2）广州购物中心建设规模分析   129

            （3）广州购物中心发展特点分析   130

            3、广州购物中心投资机会分析133

    第二节 线城市购物中心投资机会分析   135

        一、武汉购物中心的投资机会分析  135

            1、武汉购物中心投资环境分析135

            （1）武汉经济运行状况分析   135

            （2）武汉零售业发展状况分析137

            （3）武汉的主要商圈分析138

            2、武汉购物中心投资建设分析139

            （1）武汉商业营业用房投资分析   139

            （2）武汉购物中心建设规模分析   140

            （3）武汉购物中心发展特点分析   140

            3、武汉购物中心投资机会分析143

        二、重庆购物中心的投资机会分析  144

            1、重庆购物中心投资环境分析144

            （1）重庆经济运行状况分析   144

            （2）重庆零售业发展状况分析147

            （3）重庆的主要商圈分析148

            （4）重庆商业网点布局规划解读   149

            2、重庆购物中心投资建设分析151

            （1）重庆商业营业用房投资分析   151

            （2）重庆购物中心建设规模分析   152

            （3）重庆购物中心发展特点分析   152

            3、重庆购物中心投资机会分析155

        三、成都购物中心的投资机会分析  156

            1、成都购物中心投资环境分析156

            （1）成都经济运行状况分析   156

            （2）成都零售业发展状况分析158

            （3）成都的主要商圈分析159

            （4）成都商业网点布局规划解读   160

            2、成都购物中心投资建设分析161

            （1）成都商业营业用房投资分析   161

            （2）成都购物中心建设规模分析   162

            （3）成都购物中心发展特点分析   163

            3、成都购物中心投资机会分析166

    第三节 购物中心在三四线城市的投资机会分析   167

        一、线城市购物中心开发主力  167

        二、线城市购物中心开发SWOT分析169

        三、线城市购物中心投资机会  169

第6章 购物中心行业标杆企业分析172 

    第一节 购物中心投资/运营开发商分析  174

        一、大连万达商业地产股份有限公司分析    174

            1、企业发展简况分析174

            2、企业总体经营情况分析175

            3、企业购物中心的开发分析   175

            4、企业购物中心项目经营状况分析178

            5、企业购物中心开发的优劣势分析178

            6、企业购物中心最新投资动向分析179

            7、企业其他发展动向分析179

        二、华润置地有限公司分析    179

            1、企业发展简况分析180

            2、企业总体经营情况分析181

            （1）主要经济指标分析   181

            （2）企业盈利能力分析   182

            （3）企业运营能力分析   182

            （4）企业偿债能力分析   183

            （5）企业发展能力分析   183

            3、企业购物中心的开发分析   184

            4、企业购物中心项目经营状况分析186

            5、企业购物中心开发的优劣势分析187

            6、企业购物中心最新投资动向分析187

            7、企业其他发展动向分析187

        三、上海世茂股份有限公司分析    188

            1、企业发展简况分析188

            2、企业总体经营情况分析189

            （1）主要经济指标分析   189

            （2）企业盈利能力分析   190

            （3）企业运营能力分析   191

            （4）企业偿债能力分析   192

            （5）企业发展能力分析   192

            3、企业购物中心的开发分析   193

            4、企业购物中心项目经营状况分析194

            5、企业购物中心开发的优劣势分析194

            6、企业购物中心最新投资动向分析195

            7、企业其他发展动向分析195

        四、武汉南国置业股份有限公司分析    195

            1、企业发展简况分析195

            2、企业总体经营情况分析197

            （1）主要经济指标分析   197

            （2）企业盈利能力分析   198

            （3）企业运营能力分析   198

            （4）企业偿债能力分析   199

            （5）企业发展能力分析   199

            3、企业购物中心的开发分析   200

            4、企业购物中心项目经营状况分析201

            5、企业购物中心开发的优劣势分析201

            6、企业购物中心最新投资动向分析202

            7、企业其他发展动向分析202

    第二节 购物中心投资/运营零售商分析  242

        一、银座集团股份有限公司分析    242

            1、企业发展简况分析242

            2、企业总体经营情况分析243

            （1）主要经济指标分析   243

            （2）企业盈利能力分析   244

            （3）企业运营能力分析   245

            （4）企业偿债能力分析   246

            （5）企业发展能力分析   246

            3、企业购物中心的开发分析   247

            4、企业购物中心业务经营状况分析247

            5、企业购物中心开发的优劣势分析248

            6、企业其他发展动向分析248

        二、文峰大世界连锁发展股份有限公司分析  248

            1、企业发展简况分析248

            2、企业总体经营情况分析250

            （1）主要经济指标分析   250

            （2）企业盈利能力分析   250

            （3）企业运营能力分析   251

            （4）企业偿债能力分析   252

            （5）企业发展能力分析   252

            3、企业购物中心的开发分析   253

            4、企业购物中心业务经营状况分析253

            5、企业购物中心开发的优劣势分析253

            6、企业购物中心最新投资动向分析254

            7、企业其他发展动向分析254

        三、上海益民商业集团股份有限公司分析    254

            1、企业发展简况分析254

            2、企业总体经营情况分析256

            （1）主要经济指标分析   256

            （2）企业盈利能力分析   257

            （3）企业运营能力分析   258

            （4）企业偿债能力分析   258

            （5）企业发展能力分析   259

            3、企业购物中心的开发分析   259

            4、企业购物中心项目经营状况分析259

            5、企业购物中心开发的优劣势分析259

            6、企业其他发展动向分析260

        四、中百控股集团股份有限公司分析    260

            1、企业发展简况分析260

            2、企业总体经营情况分析261

            （1）主要经济指标分析   261

            （2）企业盈利能力分析   262

            （3）企业运营能力分析   263

            （4）企业偿债能力分析   263

            （5）企业发展能力分析   264

            3、企业购物中心的开发及经营分析264

            4、企业购物中心业务经营状况分析265

            5、企业购物中心开发的优劣势分析265

            6、企业最新发展动向分析266

  第7章 购物中心行业的前景与趋势   299 

    第一节 购物中心行业发展前景预测299

        一、购物中心行业存在的问题  299

        二、购物中心行业发展的对策  301

        三、购物中心行业的发展前景  303

    第二节 购物中心行业发展趋势预判307

        一、按位置分不同类型购物中心发展趋势    307

            1、都市型购物中心发展趋势分析   307

            2、区域型购物中心发展趋势分析   308

            3、社区型购物中心发展趋势分析   308

            4、郊区型购物中心发展趋势分析   309

        二、购物中心行业经营发展趋势    310

            1、购物中心行业进入经营时代310

            2、购物中心行业经营风险分析310

 

    图表目录（部分）咨询电话：010-62665210

    图表1  美国购物中心基本分类（单位  平方英尺，英里）21

    图表2  中国购物中心的基本分类   22

    图表3  按位置（影响力）分类的购物中心类型   23

    图表4  按建筑物形式分类的购物中心类型   23

    图表5  按商业主题分类的购物中心类型23

    图表6  国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略24

    图表7  中国购物中心的发展历史   25

    图表8  我国购物中心形成阶段的特点   27

    图表9  我国购物中心发展阶段的特点   28

    图表10  2011-2015年我国商业营业用房完成投资额及同比增速30

    图表11  2010-2015年我国购物中心投资金额及其在商业营业用房投资中的比例31

    图表12  2011-2015年我国购物中心累计商业建筑面积及同比增速（单位  万平方米，%）31

    图表13  中国购物中心现状分布示意图  32

    图表14  2015年我国三大经济圈购物中心数量比例33

    图表15  2015年中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度34

    图表16  2015年我国七大城市购物中心存量与当地GDP之间的关系（单位  万平方米，亿元）35

    图表17  2015年底中国购物中心城市分布数量图（单位  家）35

    图表18  中国购物中心业态构成示意图37

    图表19  购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表38

    图表20  不同区域购物中心业态组成对比图39

    图表21  不同区域的购物中心主力店和次主力店所占面积对比40

    图表22  国内10家购物中心主力店情况表   41

    图表23  不同区域购物中心主力店特色表    42

    图表24  正大广场业态构成图42

    图表25  正大广场主力店情况表42

    图表26  不同区域购物中心零售业态情况表43

    图表27  不同区域购物中心餐饮业态情况表44

    图表28  不同区域购物中心娱乐业态情况表45

    图表29  不同区域购物中心进驻品牌情况图  46

    图表30  购物中心的业态布局原则  46

    图表31  国内购物中心业态规划特征图  47

    图表32  购物中心的定位内容  52

    图表33  租户在购物中心中的功能角色分析  56

    图表34  核心租户在购物中心的六大特征    57

    图表35  上海百联与广州天河城购物中心主力店楼层分布  62

    图表36  上海正大广场业态分布    63

    图表37  上海新世界百货与南京德基广场购物中心主题店分布  64

    图表38  购物中心动向设计基本模型演化    65

    图表39  购物中心动向构成的四种基本模式  65

    图表40  购物中心内部动线设计的评价指标  65

    图表41  深圳深国投广场嘉兴茂购物中心平面图  66

    图表42  基于回环度的动线构成规律    67

    图表43  深圳万象城和COCOPARK的平面示意图   68

    图表44  深圳海岸城平面示意图    68

    图表45  深圳益田假日广场平面示意图  69

    图表46  深圳万象城的停车场设计  70

    图表47  中心城广场和晶岛国际广场动线设计    70

    图表48  购物中心内部动线设计原则    72

    图表49  我国不同商业地产开发商对购物中心运营策略的选择  74

    图表50  连锁摩尔购物中心模式的特点  76

    图表51  收取固定租金模式的优劣势分析    77

    图表52  流水倒扣模式的优劣势分析    78

    图表53  流水倒扣模式的优劣势分析    78

    图表54  一二三线城市购物中心租金收取方式情况图79

    图表55  国内购物中心租金收取方式情况图79

    图表56  自营管理模式的优劣势分析    80

    图表57  委托管理模式的优劣势分析    80

    图表58  顾问管理模式的优劣势分析    81

    图表59  购物中心管理统一招商的内容  81

    图表60  购物中心管理统一服务监督的常见方式  82

    图表61  购物中心管理的十个原则  83

    图表62  国内购物中心经营方式情况图85

    图表63  一二三线城市经营方式比例图86

    图表64  2011-2015年北京市地区生产总值及增长率89

    图表65  2011-2015年北京市人均GDP及同比增速（单位  元，%）90

    图表66  2011-2015年北京市城镇居民人均可支配收入及同比增速（单位  元，%）   90

    图表67  2011-2015年北京市社会消费品零售总额及同比增速91

    图表68  北京市主要商圈分布图    92

    图表69  北京各区域商圈的分布（单位  公顷，%，平方米）   92

    图表70  2011-2015年北京市商业营业用房完成投资额及同比增速94

    图表71  2010-2015年北京市购物中心投资额及同比增速（单位  亿元）    94

    图表72  2015-2023年北京市购物中心累计开发商业建筑面积及预测（单位  万平方米）  95

    图表73  2015年底北京市市区已开业及未来新增的购物中心项目分布   95

    图表74  2015年底北京市郊区已开业及未来新增的购物中心项目分布   96

    图表75  2015-2023年北京市市区购物中心商业面积与郊区购物中心商业面积的比例98

    图表76  2015年北京市SCDI指数各项指数数值及排名98

    图表77  2015年北京市购物中心发展指数情况   99

    图表78  北京市购物中心发展指数各指数排名情况    99

    图表79  2011-2015年上海市地区生产总值及同比增速100

    图表80  2011-2015年上海市人均GDP及同比增速（单位  元，%）101

    图表81  2011-2015年上海市城市居民人均可支配收入及同比增速（单位  元，%）   102

    图表82  2011-2015年上海市城镇居民人均消费支出及增长速度（单位  元，%）102

    图表83  2011-2015年上海市社会消费品零售总额及其增长速度103

    图表84  上海商圈分布图  104

    图表85  上海市各商圈整体情况    104

    图表86  2011-2015年上海市商业营业用房开发投资额及同比增速106

    图表87  2010-2015年上海市购物中心投资金额（单位  亿元）    107

    图表88  2015-2023年上海市新增及累计购物中心商业面积及预测（单位  万平方米）    107

    图表89  2011-2015年上海市主要开业的购物中心项目    108

    图表90  2015年底上海市区已开业的购物中心项目分布   108

    图表91  2015-2023年上海市区新增购物中心项目分布    109

    图表92  2015年底上海市郊区已开业及规划中的购物中心项目分布110

    图表93  2015年底上海市个行政区域购物中心项目体量统计（单位  万平方米）111

    图表94  2015年上海市SCDI指数各项指数数值及排名112

    图表95  2015年上海市购物中心发展指数情况   112

    图表96  2015年上海市购物中心发展指数各指数排名113

    图表97  2011-2015年深圳市地区生产总值及增长率114

    图表98  2011-2015年深圳市地区人均GDP及同比增速（单位  元，%）114

    图表99  2011-2015年深圳市居民人均可支配收入及增长速度（单位  元，%）   115

    图表100  2011-2015年深圳市居民人均消费支出及增长速度（单位  元，%）    115

    图表101  2011-2015年深圳社会消费品零售总额及增长速度116

    图表102  深圳商圈分布图117

    图表103  2010-2015年深圳市商业营业用房开发投资及同比增速117

    图表104  2011-2015年深圳市购物中心商业面积及新增量（单位  万平方米）   118

    图表105  2015年底深圳市市区已开业的购物中心项目分布    119

    图表106  2015-2023年深圳市市区未来新增的购物中心项目分布   120

    图表107  2015年底深圳市龙华区已开业及未来新增的购物中心项目分布    120

    图表108  2015年底深圳市龙岗区已开业及未来新增的购物中心项目分布    121

    图表109  深圳市商业的泛中心化格局   122

    图表110  2015年深圳市SCDI指数各项指数数值及排名   122

    图表111  2015年深圳市购物中心发展指数情况  123

    图表112  2015年深圳市购物中心发展指数各指数排名    123

    图表113  2011-2015年广州市地区生产总值及同比增速124

    图表114  2011-2015年广州市居民人均可支配收入及增长速度（单位  元，%）  125

    图表115  2011-2015年广州市居民人均消费支出及增长速度（单位  元，%）    125

    图表116  2011-2015年广州市社会消费品零售总额及增长速度126

    图表117  广州市主要商圈情况127

    图表118  广州市主要商圈地理表现127

    图表119  2011-2015年广州市商业营业用房开发投资及同比增速128

    图表120  2015-2023年广州市购物中心商业面积存量及新增体量及预测（单位  万平方米）   129

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