2014-2019年中国物业管理行业发展状况与商业模式分析报告

 

正文目录

第一章  物业管理的相关概述     18

第一节  物业管理阐释         18

一、物业管理的定义     18

二、物业管理的主要内容     18

三、物业管理的历史发展分期     19

第二节  国内外物业管理基本特征的比较         20

一、国外物业管理的基本特征     20

二、国内物业管理的基本特征分析     23

第三节  物业管理产权理论的简析     24

一、产权理论的简介     24

二、物业管理产权理论的产生     24

三、中国物业管理模式发展及产权理论解释     24

第二章  2014年国际物业管理的发展综述        27

第一节  2014年国外物业管理的发展现状分析        27

一、国际典型物业管理模式分析         27

二、发达国家物业管理的鲜明特色简述     27

三、国外物业管理的先进性评析         29

四、国外物业管理的征税标准剖析     29

五、国外传媒业办公大楼的管理技巧         31

六、国外住宅小区的物业管理概况     36

第二节  美国         39

一、美国的物业管理概况     39

二、美国物业管理的主要特征     41

三、美国物业管理的服务宗旨     42

四、美国物业管理企业的经费运作概况     44

五、美国物业管理的专业化分工突出         46

第三节  日本         47

一、日本的物业管理特点分析     47

二、日本物业管理现状分析         48

三、日本物业管理法律制度完善         50

四、日本公寓的物业管理分析     51

五、日本物业管理费的欠缴与追缴方案探析     51

第四节  新加坡     56

一、新加坡物业管理的总体印象         56

二、浅析新加坡物业管理     58

三、新加坡共管式物业管理概况         60

四、新加坡物业管理注重法制规范     61

第五节  澳大利亚         62

一、澳大利亚物业管理的运行机制简析     62

二、浅析澳大利亚的物业管理的特色         64

三、澳大利亚物业管理的主要优点     65

第六节  中国香港地区         66

一、香港物业管理发展进程回顾         66

二、香港物业管理的分类情况浅析     67

三、公营房屋物业管理的运行模式简述     68

四、私营房屋物业管理的运作情况分析     71

五、香港物业管理的法律规范与相关制度介绍         71

第三章  2014年中国物业管理政策经济环境分析    73

第一节  《物权法》下中国物业管理行为模式的变革分析     73

一、业主依法维权走向现实         73

二、物业公司从物业管理走向物业服务     77

三、业主自治任重道远         78

第二节  《物权法》对中国物业管理的影响分析     80

一、《物权法》的实施引起物业管理的变化       80

二、《物权法》对物业管理的法制作用分析       82

三、《物权法》对物业管理活动的影响       85

四、《物权法》对物业管理发展局面的影响       86

五、《物权法》对《物业管理条例》的影响       91

第三节  《劳动合同法》对中国物业管理行业的影响分析     92

一、《劳动合同法》对中国物业管理行业的影响       92

二、物业管理受《劳动合同法》影响的变化趋势     96

三、物业企业应积极推进管理模式创新     98

四、对物业管理企业的建议         102

第四节  《物业管理条例》实施中某些问题的思考         104

一、业主委员会的诉讼主体资格问题         104

二、政府在业主大会成立及业主委员会选举工作中的指导作用问题     105

三、物业服务合同的性质问题     106

四、对业主欠缴物业服务费用的处理问题         109

五、物业服务企业在物业管理安全事故中的责任问题     110

第五节  《物权法》对《物业管理条例》的影响分析     111

一、《物权法》的规定为物业服务构建了权利支撑体系  111

二、《物业管理条例》与《物权法》的协调       112

三、《物业管理条例》对《物权法》规定的细化与充实  113

第六节  中国物业管理的纠纷与完善分析         116

一、物业纠纷类型和法律特征     116

二、物业纠纷的原因分析     118

三、物业纠纷的解决办法及国外的经验     119

第七节  中国物业管理费收取权的法律保障分析     120

一、物业管理费收取权的运行现状     120

二、物业管理费收取权保障的实体法机制         121

三、物业管理费收取权保障的程序法机制         123

第八节  2014年中国物业管理行业宏观经济环境分析    124

一、中国GDP分析        124

二、消费价格指数分析         125

三、城乡居民收入分析         127

四、社会消费品零售总额     128

五、全社会固定资产投资分析     129

六、进出口总额及增长率分析     131

第四章  2014年中国物业管理发展形势分析    132

第一节  2014年中国物业管理发展的总体概况分析        132

一、中国物业管理发展状况综述         132

二、中国物业管理的发展回顾     135

三、中国物业管理的市场经济特点     136

四、中国物业管理的经济浅析     141

五、殴债危机对中国物业管理行业的影响分析         141

第二节  2014年中国物业管理的发展模式分析        144

一、传统的房管模式     144

二、福利模式         145

三、自营式     146

第三节  2014年中国物业管理行业结构简析    147

一、潜在的进入者         147

二、替代品     149

三、购买者的讨价还价能力         150

四、供应者的讨价还价能力         150

五、行业内部现有竞争者的抗衡         151

第四节  2014年中国物业管理发展存在的问题分析        151

一、中国与世界先进物业管理模式存在的差距         151

二、中国物业管理行业目前的主要问题     154

三、中国物业管理行业发展的瓶颈     155

四、中国物业管理面临的困难及主要矛盾         156

五、物业管理市场存在信息不对称     157

第五节  2014年中国物业管理发展的策略分析        157

一、推行物业管理市场化发展的对策         157

二、政府部门应改进我国物业管理监管     158

三、物业管理行业面临危机应在服务中寻找机遇     158

四、中国物业管理发展需要三方面的共同努力         159

五、构建和谐物业管理的策略分析     160

六、物业管理信息不对称的解决方法         160

第六节  2014年中国物业管理可持续发展战略分析        161

一、物业管理可持续发展的意义         161

二、物业管理可持续发展的问题分析         161

三、中国物业管理可持续发展的对策         163

第五章  2014年中国物业管理的费用分析        164

第一节  物业管理费的介绍         164

一、物业管理费的构成         164

二、物业管理费的收费标准         165

三、物业管理费的核算方法         166

四、物业管理费的主要用途         173

第二节  物业服务收费方式分析         173

一、物业服务的两种计费方式     173

二、两种收费方式的的优缺点分析     174

三、两种收费方式的比较     175

四、中国酬金制需要完善的方面         176

第三节  物业管理服务与收费的关系分析         178

一、物业管理服务与收费相结合的制度基础     178

二、物业服务与收费的内在联系         178

三、物业服务与收费相结合的要求和实践         179

第四节  2014年中国物业管理低收费与零收费的理性思考    180

一、低收费和零收费现象分析     180

二、法律层面的低收费和零收费的审视与考量         183

三、低收费和零收费的对策建议         185

第五节  2014年中国物业管理费用收取存在的问题及对策    186

一、物业管理欠费问题的原因分析和解决建议         186

二、解决物管费困局的新思路     188

三、物业管理收费应遵循质价相符的原则         190

四、物业公司收缴物业管理费的内部控制和核算分析     193

第六章  2014年中国物业管理招投标的发展分析    196

第一节  物业管理招投标机制的综述         196

一、物业管理招投标活动的认识         196

二、物业管理招投标的特征与其要点         198

三、物业管理招投标的必要性和意义         199

四、物业管理依法实行招投标制度的利处         200

第二节  2014年中国物业管理招投标方式的分析    202

一、物业管理行业健康发展亟需推行招投标     202

二、对目标物业管理与服务的策划进行招投标法的分析         204

三、关于确立收费标准测算为重点的招标方法分析         205

四、关于物业管理无标底二步法招标方法的分析     206

第三节  2014年中国物业管理招投标存在的问题    207

一、物业管理招投标制度缺陷和现实的困境分析     207

二、物业管理招投标中面临的三大误区     212

三、实施物业管理招投标所存在的主要问题     214

四、物业管理招投标待解决的四大难题     216

第四节  2014年中国物业管理招投标的对策分析    217

一、实施物业管理招投标的措施         217

二、市场化的物业管理科学开展招标投标的对策     220

三、理顺物业管理招投标关系的思考         222

四、完善物业管理招投标的六点建议         228

五、物业招投标市场机制培育和完善的基本要素     231

第七章  2014年中国主要地区物业管理的发展分析        231

第一节  深圳         231

一、深圳物业管理发展现状         231

二、深圳市物业管理行业的竞争局势分析         232

三、深圳物业管理进社区进展情况     232

四、深圳物业管理发展的前景     233

第二节  北京         235

一、北京市物业管理发展概况     235

二、北京物业管理存在问题分析         237

三、北京物业管理新规分析         238

四、浅析北京物业管理的菜单式发展趋向         239

第三节  上海         239

一、上海物业管理的总体透视     239

二、上海物业管理价格的市场化提速         241

三、上海市别墅物业管理服务企业标准     243

四、上海出现新型物业管理模式         243

五、上海售后公房物业管理现状及发展建议     244

六、上海民营物业管理企业发展分析         247

第四节  广州         248

一、广州市物业管理招投标的概况     248

二、广州老城区推行物业管理进展     249

三、广州推行菜单式物业管理费模式         254

四、广州物业管理深入发展的对策     255

第五节  其他省市         257

一、天津         257

二、烟台         258

三、阜阳         260

四、陕西         269

五、德州         271

六、盐城         276

第八章  2014年中国物业管理与房地产行业发展分析    277

第一节  2014年中国房地产行业运行态势分析        277

第三节  2014年中国房地产与物业管理的发展分析        280

一、房地产与物业管理的关系     280

二、物业管理是房地产企业的诚信及品牌的伸展     285

三、物业管理陪伴房地产业发展由陌生成为依赖     285

四、浅析物业管理在房地产开发中的主导作用         287

五、优秀的物业管理是房地产业发展的图腾     290

六、培育物业管理成为房地产开发经营主角的对策         294

第四节  2014年中国不同所有权制度下的住宅小区物业管理研究        296

一、住宅小区的物权关系分析     296

二、物业管理的委托与被委托联系     296

三、业主对物业管理的权利及义务     297

四、物业管理企业向业主提供的服务         298

第五节  2014年中国住宅小区前期物业管理研究    300

一、住宅小区前期物业管理的特点     300

二、住宅小区前期物业管理的内容     301

三、住宅小区前期物业管理要把握的重点         302

第六节  2014年中国物业管理与社区文化建设浅析        304

一、物业管理与社区文化建设的关系分析         304

二、物业公司与业主在社区文化建设的角色定位     305

三、重视资源的整合利用途径     306

第九章  2014年中国主要物业管理企业竞争性财务数据分析        307

第一节  深圳市物业发展（集团）股有限公司         307

一、企业概况         307

二、企业主要经济指标分析         307

三、企业盈利能力分析         308

四、企业偿债能力分析         309

五、企业运营能力分析         312

六、企业成长能力分析         313

第二节  京能置业股有限公司     314

一、企业概况         314

二、企业主要经济指标分析         315

三、企业盈利能力分析         316

四、企业偿债能力分析         317

五、企业运营能力分析         319

六、企业成长能力分析         320

第三节  北京北辰实业股有限公司     321

一、企业概况         321

二、企业主要经济指标分析         322

三、企业盈利能力分析         323

四、企业偿债能力分析         324

五、企业运营能力分析         327

六、企业成长能力分析         328

第四节  上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司     329

一、企业概况         329

二、企业主要经济指标分析         330

三、企业盈利能力分析         331

四、企业偿债能力分析         332

五、企业运营能力分析         334

六、企业成长能力分析         335

第五节  保利房地产（集团）股有限公司         336

一、企业概况         336

二、企业主要经济指标分析         337

三、企业盈利能力分析         338

四、企业偿债能力分析         339

五、企业运营能力分析         342

六、企业成长能力分析         343

第十章  2014年中国物业管理的企业分析        344

第一节  2014年中国物业管理企业的发展综述        344

一、物业管理企业品质管理的概况     344

二、国有物业管理企业改革的发展     347

三、物业管理企业在前期介入阶段的作用分析         349

四、现代物业管理公司盈利模式的浅析     353

五、物业管理企业的专业化是一种战略选择     362

六、民营物业管理企业发展存在的优势     366

第二节  2014年中国物业管理行业部分品牌企业发展浅析    368

一、品牌企业的基本发展状况分析     368

二、品牌企业逐渐主导市场呈现发展特点         369

三、创新成为品牌企业发展的主调     370

四、品牌企业整合资源走多元化发展之路         375

五、品牌企业重视人才储备及建设     376

第三节  2014年物业管理企业文化建设的浅析        377

一、物业管理企业文化建设的必要性         377

二、物业管理企业文化建设的困难     380

三、物业管理企业文化建设应遵循的原则         381

四、物业管理企业文化建设的举措     382

五、构建物业管理企业文化的建议     385

第四节  2014年物业管理企业的诚信分析        386

一、诚信是做企业的根本     386

二、诚信造就物业管理行业的发展     386

三、诚信对物业管理行业发展的利处         387

四、物业管理存在的种种不诚信表现         388

五、物业管理行业诚信机制的建立     389

第五节  2014年物业管理企业发展存在的问题分析        390

一、物管企业发展面临的挑战     390

二、物业管理企业存在的危机     392

三、高校物业管理企业面临的挑战     392

四、民营物管企业发展的风险     395

第六节  2014年物业管理企业的发展策略分析        397

一、物业管理企业发展的建议     397

二、物业管理企业应多维度积累无形资产         399

三、物业管理企业应注重企业的形象设计         401

四、物业管理企业的设备维修保养体系亟待建立     402

五、物业管理企业的品牌营销策略     404

六　高校物业管理企业发展的对策     409

第十一章  2014年中国物业管理的竞争分析    413

第一节  2014年中国物业管理的竞争格局分析        413

一、物业管理进入市场竞争的必然趋势     413

二、新物业管理行业步向品牌竞争的时代         414

三、物业管理企业竞争促进品质提高         414

第二节  2014年中国物业管理中的品牌竞争探析    417

一、品牌和物业管理品牌     417

二、创建物业管理品牌的条件     417

三、创建物业管理品牌的必然性         418

四、建立物业管理品牌的策略     419

第三节  2014年中国物业管理的品牌扩张分析        420

一、管理规模扩张         420

二、知名度扩张     421

三、管理规模的扩张和知名度扩张的关系         422

第四节  2014年中国物业管理竞争力提升的策略分析    422

一、提升中国物业管理企业竞争力的建议         422

二、创造与培养物业管理企业的核心竞争力     425

三、浅析物业管理企业竞争力的提升对策         427

四、物业管理企业提高自身竞争力的方法         429

五、中国物业管理企业亟待品牌创新         431

第十二章  2014年中国物业管理的营销分析    437

第一节  2014年中国物业管理营销现状分析    437

一、物业管理市场营销的必要性分析         437

二、物业管理营销的特点与规律简析         440

三、物业管理市场营销中存在的问题分析         444

四、解决物业管理市场营销问题的策略     445

第二节  2014年中国物业管理市场营销博弈论        449

一、博奕论概述     449

二、物业管理企业间的博弈         450

三、物业管理企业与消费者的博弈     452

四、物业管理企业、业主和社会利益三者的博弈     453

第三节  2014年中国物业管理的客户关系管理分析        454

一、客户关系管理概述         454

二、实施客户关系管理的必要性分析         455

三、实施客户关系管理的可行性分析         457

四、客户关系管理的运作分析     458

五、客户关系管理功能分析         461

六、客户关系管理目的分析         462

第十三章  2015-2023年中国物业管理行业投资机会与投资风险分析  463

第一节  2015-2023年中国物业管理行业投资机会分析  463

一、物业管理行业吸引力分析     463

二、物业管理行业区域投资潜力分析         463

第二节  2015-2023年中国物业管理行业投资风险分析  463

一、市场竞争风险         463

二、政策风险         464

三、其它风险         464

第三节  2015-2023年中国物业管理行业投资策略分析  465

第十四章  2015-2023年中国物业管理的发展趋势预测分析  465

第一节  2015-2023年中国物业管理的发展趋势前瞻       465

一、中国物业管理体制改革发展的方向     465

二、今后中国物业管理六大发展趋势研究         466

三、中国物业管理行业未来发展方向简析         468

四、高校物业管理的发展预测     469

第二节  2015-2023年中国物业管理的发展走向预测分析       471

一、土洋联姻         471

二、网络化     473

三、重组发展         475

第三节  2015-2023年中国物业管理企业的发展预测分析       478

一、物业管理企业的发展趋势     478

二、服务集成商成为未来物业管理企业的角色         479

三、从开发商视角看物业管理企业的发展前景         482

四、国内民营物业管理企业的发展前景     485

图表目录（部分）

    图表1  传统房屋管理与现代物业管理的区别25

    图表2  日本物业管理欠费小额诉讼的流程      54

    图表3  公营房屋物业管理私营化运作框架      69

    图表4  各类人员的前两次劳动合同的期限      102

    图表5  2014年国内生产总值累计同比增长率（%）      124

    图表6  2014年三次产业增加值同比增长率     125

    图表7  2010-2014年居民消费价格指数（上年同月=100）    127

    图表8  2010-2014年社会消费品零售总额月度同比增长率（%）          128

    图表9  2010-2014年固定资产投资完成额月度累计同比增长率（%）          130

    图表10  2010-2014年出口总额月度同比增长率与进口总额月度同比增长率（%）

    图表11  近3年深圳市物业发展（集团）股有限公司总资产周转次数变化情况         308

    图表12  近3年深圳市物业发展（集团）股有限公司销售毛利率变化情况         309

    图表13  近3年深圳市物业发展（集团）股有限公司资产负债率变化情况         309

    图表14  近3年深圳市物业发展（集团）股有限公司产权比率变化情况    310

    图表15  近3年深圳市物业发展（集团）股有限公司已获利息倍数变化情况    311

    图表16  近3年深圳市物业发展（集团）股有限公司固定资产周转次数情况    312

    图表17  近3年深圳市物业发展（集团）股有限公司流动资产周转次数变化情况    313

    图表18  近3年京能置业股有限公司总资产周转次数变化情况    315

    图表19  近3年京能置业股有限公司销售毛利率变化情况    316

    图表20  近3年京能置业股有限公司资产负债率变化情况    317

    图表21  近3年京能置业股有限公司产权比率变化情况         318

    图表22  近3年京能置业股有限公司已获利息倍数变化情况         319

    图表23  近3年京能置业股有限公司固定资产周转次数情况         319

    图表24  近3年京能置业股有限公司流动资产周转次数变化情况         320

    图表25  近3年北京北辰实业股有限公司总资产周转次数变化情况    323

    图表26  近3年北京北辰实业股有限公司销售毛利率变化情况    323

    图表27  近3年北京北辰实业股有限公司资产负债率变化情况    324

    图表28  近3年北京北辰实业股有限公司产权比率变化情况         325

    图表29  近3年北京北辰实业股有限公司已获利息倍数变化情况         326

    图表30  近3年北京北辰实业股有限公司固定资产周转次数情况         327

    图表31  近3年北京北辰实业股有限公司流动资产周转次数变化情况         328

    图表32  近3年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司总资产周转次数变化情况    330

    图表33  近3年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司销售毛利率变化情况    331

    图表34  近3年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司资产负债率变化情况    332

    图表35  近3年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司产权比率变化情况         333

    图表36  近3年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司已获利息倍数变化情况         334

    图表37  近3年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司固定资产周转次数情况         334

    图表38  近3年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司流动资产周转次数变化情况

    图表39  近3年保利房地产（集团）股有限公司总资产周转次数变化情况         337

    图表40  近3年保利房地产（集团）股有限公司销售毛利率变化情况         338

    图表41  近3年保利房地产（集团）股有限公司资产负债率变化情况         339

    图表42  近3年保利房地产（集团）股有限公司产权比率变化情况    340

    图表43  近3年保利房地产（集团）股有限公司已获利息倍数变化情况    341

    图表44  近3年保利房地产（集团）股有限公司固定资产周转次数情况    342

    图表45  近3年保利房地产（集团）股有限公司流动资产周转次数变化情况    343

表格目录（部分）

　　表格1  近4年深圳市物业发展（集团）股有限公司总资产周转次数变化情况  307

　　表格2  近4年深圳市物业发展（集团）股有限公司销售毛利率变化情况  308

　　表格3  近4年深圳市物业发展（集团）股有限公司资产负债率变化情况  309

　　表格4  近4年深圳市物业发展（集团）股有限公司产权比率变化情况      310

　　表格5  近4年深圳市物业发展（集团）股有限公司已获利息倍数变化情况      311

　　表格6  近4年深圳市物业发展（集团）股有限公司固定资产周转次数情况      312

　　表格7  近4年深圳市物业发展（集团）股有限公司流动资产周转次数变化情况      313

　　表格8  近4年京能置业股有限公司总资产周转次数变化情况      315

　　表格9  近4年京能置业股有限公司销售毛利率变化情况      316

　　表格10  近4年京能置业股有限公司资产负债率变化情况    317

　　表格11  近4年京能置业股有限公司产权比率变化情况         317

　　表格12  近4年京能置业股有限公司已获利息倍数变化情况         318

　　表格13  近4年京能置业股有限公司固定资产周转次数情况         319

　　表格14  近4年京能置业股有限公司流动资产周转次数变化情况         320

　　表格15  近4年北京北辰实业股有限公司总资产周转次数变化情况    322

　　表格16  近4年北京北辰实业股有限公司销售毛利率变化情况    323

　　表格17  近4年北京北辰实业股有限公司资产负债率变化情况    324

　　表格18  近4年北京北辰实业股有限公司产权比率变化情况         325

　　表格19  近4年北京北辰实业股有限公司已获利息倍数变化情况         326

　　表格20  近4年北京北辰实业股有限公司固定资产周转次数情况         327

　　表格21  近4年北京北辰实业股有限公司流动资产周转次数变化情况         328

　　表格22  近4年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司总资产周转次数变化情况    330

　　表格23  近4年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司销售毛利率变化情况    331

　　表格24  近4年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司资产负债率变化情况    332

　　表格25  近4年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司产权比率变化情况         333

　　表格26  近4年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司已获利息倍数变化情况         333

　　表格27  近4年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司固定资产周转次数情况         334

　　表格28  近4年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司流动资产周转次数变化情况

　　表格29  近4年保利房地产（集团）股有限公司总资产周转次数变化情况         337

　　表格30  近4年保利房地产（集团）股有限公司销售毛利率变化情况         338

　　表格31  近4年保利房地产（集团）股有限公司资产负债率变化情况         339

　　表格32  近4年保利房地产（集团）股有限公司产权比率变化情况    340

　　表格33  近4年保利房地产（集团）股有限公司已获利息倍数变化情况    341

　　表格34  近4年保利房地产（集团）股有限公司固定资产周转次数情况    342

　　表格35  近4年保利房地产（集团）股有限公司流动资产周转次数变化情况    343

 

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