时间:2022-11-05   来源:www.cninfo360.com   作者:市场调研员   点击: 次

　　北京市写字楼租赁市场未来运营情况展望

　　“十四五”规划提出要保值增效，实现经济持续健康发展，将国内GDP年均增速保持在合理区间。中国社会科学院认为不断降低的总和生育率和人口老龄化趋势都将对供给侧因素产生直接的负向影响，最终会导致潜在经济增速放缓，预测“十四五”期间我国潜在GDP增速将持续下行(由2021年的5.87%降至2035年的4.21%)。而北京作为中国首都和京津冀协同发展区域的核心城市，区域经济发展位于全国前列，且具有明显的政治优势、教育和医疗资源优势，对于经济发展的负面冲击具有很强的弹性。预计未来几年北京市地区GDP增速将呈现基本稳定态势，结合经济环境、历史运营情况及上述政策，未来北京市写字楼运营情况有如下发展趋势：

　　北京市优质写字楼在2021年实现稳定去化，吸纳量合计达109.50万平方米，为近年来最高值，市场需求显著回暖。从规划政策方面来看，北京证券交易所的设立为全国范围内的创新型中小企业提供了良好的资源配置平台;“十四五”规划指出服务业有望通过统一的负面清单制度吸引更多专业服务的外资机构入驻，为北京市带来更多的写字楼租赁需求。此外，虽《北京城市总体规划(2016-2035年)》中提出“疏解非首都功能”为核心目标之一，政府以在京部委所属高校、医院和央企总部为重点，分期分批推动相关非首都功能向雄安新区疏解;但截至2021年底，已实现总部迁址离京的央企仅有8 家，且迁址企业仍在京保留分部，对写字楼需求影响有限。未来几年北京市写字楼租赁需求有望延续2021年的恢复态势。

　　随着CBD 和丽泽区域的新项目陆续入市，2021年累计新增供应量达121.40万平方米;根据世邦魏理仕公布的数据，2022年北京市写字楼新增面积预计较2021年将有所下降，总量近76万平方米。同时，北京市陆续出台的政策规划一定程度上限制了未来写字楼新增体量。具体的，《北京市新增产业的禁止和限制目录》明确禁止北京市城六区新建写字楼等大型公建项目;“十四五”规划更是明确了北京市以城市更新为核心发展目标，未来改造项目体量将明显提升，写字楼市场将正式进入存量时代。写字楼新增供应量预计将趋于缩减，2021年121.40万平方米的新增供应量或将成为未来四至五年的阶段性高点。

　　三、附加值的提升空间

　　调查显示，随着下游产业的快速发展，北京市写字楼市场需求也与日俱增。未来随着北京市写字楼下游行业的快速发展，北京市写字楼市场规模迅速扩大北京市写字楼产业附加值提升空间广阔。

　　四、进入壁垒/退出机制

　　一般来说，出现下述情况将意味着北京市写字楼行业中现有北京市写字楼企业之间竞争的加剧，这就是：行业进入障碍较低，势均力敌竞争对手较多，竞争参与者范围广泛;市场趋于成熟，产品需求增长缓慢;竞争者企图采用降价等手段促销;竞争者提供几乎相同的产品或服务，用户转换成本很低;一个战略行动如果取得成功，其收入相当可观;北京市写字楼行业外部实力强大的公司在接收了行业中实力薄弱企业后，发起进攻性行动，结果使得刚被接收的企业成为市场的主要竞争者;退出障碍较高，即退出竞争要比继续参与竞争代价更高。在这里，退出障碍主要受经济、战略、感情以及社会政治关系等方面考虑的影响，具体包括：资产的专用性、退出的固定费用、战略上的相互牵制、情绪上的难以接受、政府和社会的各种限制等。

　　北京市写字楼行业中的每一个企业或多或少都必须应付以上各种力量构成的威胁，而且客户必面对北京市写字楼行业中的每一个竞争者的举动。除非认为正面交锋有必要而且有益处，例如要求得到很大的市场份额，否则客户可以通过设置进入壁垒，包括差异化和转换成本来保护自己。当一个客户确定了其优势和劣势时，客户必须进行定位，以便因势利导，而不是被预料到的环境因素变化所损害，如产品生命周期、行业增长速度等等，然后保护自己并做好准备，以有效地对其它企业的举动做出反应。

　　截至2022年5月11日，全市九个甲级办公楼子市场中大部分受到此轮疫情不同程度的影响。其中CBD、第三使馆区、望京、奥林匹克区域以及部分东长安街子市场项目位于朝阳区范围内，受到显著波及的总办公面积达630万平方米，占全市总存量的近六成。其中，北京整体办公楼宇市场租赁行为均有所减缓，主要因为看房人数骤减，以及在谈客户内部汇报流程受阻。

　　五、风险性

　　供需不平衡的背后，租金问题下调幅度明显。2020年北京市场迎来近十年的租金同比最大降幅。在原本就是供需严重不平衡的市场环境下，又叠加了疫情影响，整体租金同比降幅是近十年里较大的一年，从2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅达到8.4%。市场租金从2018年的高点已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%。

　　2021年对于北京甲级写字楼市场来讲将会是极具考验的一年。通过初步统计，将有接近160万平方米的新项目入市(2019年超过90万平方米)，这也将给市场带来前所未有的冲击。

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